תהליך מיחזור משכנתא
מה זה מיחזור משכנתא? כל השאלות והתשובות!
חברת מאושרים המרכז הארצי למשכנתאות, בהנהלת מיטל אדרי, מציעה ללקוחותיה ליווי ויעוץ צמוד עבור תהליך מיחזור משכנתא. המרכז הארצי למשכנתאות הינו הגוף היחיד אשר מנהל מודל ייחודי ובלעדי של קבוצת משכנתא ובזכותו מצליח להשיג את העסקאות הטובות ביותר מול הבנקים עבור לקוחות החברה.
אודות מיחזור משכנתא במאושרים - המרכז הארצי למשכנתאות
חברת מאושרים - המרכז הארצי למשכנתאות מציעה תחילה ללקוחותיה פגישת יעוץ ללא עלות, וללא התחייבות. המרכז פועל כסוכן נפרד אשר אינו מזוהה או מחוייב לאף גוף בנקאי, אי לכל פועל לטובת הלקוח במקום הראשון.
כברוקרים מורשים ברשימה מצומצמת בבנקים המרכזיים בישראל, המרכז הארצי למשכנתאות מקבל הצעות לריביות נמוכות יותר, כמו כן מקבל תעדוף בתהליך הבנקאי, אפשרות לקבלת מקדמה נמוכה ויכולת השפעה על אישור קבלת משכנתא במידה ויש קושי.
במהלך הפגישה חבר צוות המקצוענים של המרכז, המבוסס על כלכלנים ועובדי בנק לשעבר המתמחים בנושא, יעבור עם הלקוח על כל פרטי הנושא ויעניק ייעוץ בהתאם.
מהו תהליך מיחזור משכנתא?
כל מי שרכש, רוכש או מעוניין לרכוש דירה יסכים עם זאת – משכנתא היא בעלת השלכות משמעותיות על המצב הכלכלי של המשפחה לפרק זמן של עשרות שנים. כאשר לוקחים משכנתא, אם כן, מתחייבים לשנים ארוכות.
אבל, מה בנוגע למצב בו מעוניינים לשנות את תנאי המשכנתא מתישהו לאורך הדרך?
ובכן, ניתן לעשות זאת באמצעות מיחזור משכנתא, הליך שהוא בהחלט נפוץ היום.
המאמר הנוכחי מתייחס לאפשרות השכיחה לפיה מעוניינים לבצע את המיחזור עבור משכנתא אשר הריבית שלה קבועה.
מתי זה משתלם? ואיך עושים את זה נכון?
מה זה מחזור משכנתא? מציאת עסקה טובה יותר
אז מה זה מחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא הוא למעשה הליך במסגרתו משנים את התנאים של הסכם משכנתא, וזאת עבור התשלומים שעוד נותרו ממנה: במילים אחרות, לוקחים כאן משכנתא בתנאים חדשים לחלוטין.
כבר מעצם ההגדרה הזו ניתן ללמוד מתי המיחזור עשוי להיות מתבקש במקרה של משכנתא בריבית קבועה. התרחיש המקובל הראשון הוא זה בו מגלים מסלול משכנתא "חדש" אשר הריבית עליו, בין אם קבועה ובין אם משתנה, אטרקטיבית יותר מזו הקבועה שלוקחים.
למשל, כאשר מעוניינים במשכנתא הצמודה למדד כלשהו, שנמוך בנקודת הזמן המסוימת, ניתן לבצע את המיחזור.
התהליך, במידה רבה, עניין של התאמה לצרכים. גם כאשר מגלים כי המסלול הנבחר לא מתאים ליכולות או לצרכים של המשפחה, הבחירה באפשרות המיחזור עשויה להיות מתבקשת. משפחה אשר מצבה הכלכלי השתפר או הידרדר במרוצת השנים, לדוגמא, ייתכן שתהיה מעוניינת במיחזור.
במיחזור משכנתא יש גם סיכון
מיחזור משכנתא נראה כמו רעיון מצוין על הנייר, ולו עקב הנחת היסוד שיש תמיד בנמצא, באחד הבנקים, מסלול משכנתא משתלם יותר מזה הנוכחי. ועדיין, צריך לקחת בחשבון שלא הכל דבש בתחום.
הליך המיחזור משכנתא עצמו מצריך פעולות בירוקרטיות, תשלום של עמלה ולעיתים גם פיצויים. לכן, יש לחשוב בכובד ראש על ביצוע המיחזור ולהעדיף מצבים בהם ברור שסוגיות "טכניות" אלה בטלות בשישים אל מול מעלות המסלול החדש. ניתן ואף מומלץ לבקש ייעוץ מקצועי של מומחים בתחום.
מיחזור משכנתא - עלויות
הרעיון נראה משתלם בלא מעט מצבים. זהו מצב בו מחליטים לשנות את תנאי המשכנתא באופן מוחלט, או ליתר דיוק לוקחים הלוואה חדשה במלוא מובן המילה (עבור התשלומים שנותרו, כמובן).
מיחזור משכנתא עשוי לסייע כאשר מגלים כי המסלול הנוכחי לא מתאים לצרכים או ליכולות של בני הבית בנקודת זמן מסוימת, כשהם נחשפים למסלול משתלם יותר או בכל תרחיש אחר.
ובכל זאת, בפועל המצב לא כל כך פשוט. הבנקים, שלא ששים למעברים בין מסלולי משכנתאות, בלשון המעטה, מאלצים את הלקוחות להליך בירוקרטי שעלול להיות מייגע. וכן, יש למיחזור משכנתא גם מחיר שבו צריך להתחשב.
המשתנים שמרכיבים את המשוואה
כצעד ראשון, חשוב להדגיש כי לא ניתן להצביע על סכום קבוע שיש לשלם עבור מיחזור המשכנתא, פשוט מכיוון שאין סכום כזה. לכל בנק יש מדיניות משלו, כאשר גם לכל משכנתא חוקים שונים בתכלית.
עדיין, יש מספר פרמטרים שאליהם צריך להתייחס: הראשון היא עמלת הפירעון המוקדם, שחלה על מסלולים בריבית קבועה. חישוב העמלה הוא בהתאם לנוסחה של בנק ישראל, כאשר החישוב נעשה בהתאם לפערים הקיימים בין הריביות בתקופת לקיחת המשכנתא לריבית במועד הפירעון.
עמלות נוספות עלולות להיכנס לתמונה בתרחישים שונים. עבור אי הודעה מוקדמת (לפחות עשרה ימים טרם מועד הפירעון המוקדם) יש צורך בתשלום של 0.1% מהסכום אותו פורעים.
מצב בו פורעים את המשכנתא בחציו הראשון של חודש קלנדרי מצריך אף הוא תשלום עמלה, המחושבת בנוסחה ספציפית: הכפלה של הסכום אותו פורעים במחצית מידת שינוי המדד בתריסר המדדים הקודמים ליום הפירעון.
המסקנה: חישוב הכדאיות של מיחזור משכנתא
אין הכתוב מעלה אומר כי צריך לוותר על מיחזור משכנתא, ממש לא. אדרבא, כל העמלות שהוזכרו כאן עשויות להיות בטלות בשישים אל מול חיסכון של עשרות אלפי שקלים, כפי שמעבר מוצלח בין מסלולים יכול להציע.
מה שחשוב לעשות הוא לבדוק מראש את כדאיות המיחזור, באמצעות אנשי מקצוע שגם יבחנו את המסלולים החליפיים, ובהתאם לכך לגבש את ההחלטה המשתלמת ביותר.
תהליך מיחזור המשכנתא במאושרים - המרכז הארצי למשכנתאות
- ניתוח מקיף של המשכנתא קיימת שלכם
- בדיקת התכנות להורדת ריביות
- בדיקת התכנות להחזר חודשי נמוך יותר
- בניית תמהיל ראשוני למשכנתא משופרת
- קבלת אישור עקרוני להלוואת משכנתא
- בדיקת המסלול המועדף והנכון לביצוע מיחזור המשכנתא
- מיטוב המשכנתא
המרכז הארצי למשכנתאות הינו הגוף היחיד אשר מנהל קבוצות משכנתא, ואי לכך באפשרותו להציע ללקוחותיו את התנאים הזולים והטובים ביותר בהתאם לצרכיהם.
תוצאות תהליך
- התאמת היכולות הפיננסיות האישיות למערך התשלומים.
- מקסום תנאי המשכנתא
- חסכון כספי נטו בהחזר החודשי !
מתי כדאי לבצע?
מיחזור משכנתא הוא תהליך שבו אתם למעשה לוקחים את המשכנתא שלכם על הנדל"ן מחדש (או ליתר דיוק - לוקחים מחדש את מה שנותר מהמשכנתא שעוד לא שילמתם לבנק).
באופן עקרוני, התהליך של מיחזור משכנתא אמור להיות תהליך משתלם, אשר יחסוך לכם כסף, אך עובדה שצריך לקיים אותו רק במקרים ספציפיים. מתי, אם כך, המצב האופטימאלי עבורכם לביצוע של מיחזור משכנתא?
לשים לב למה שהבנק דורש
ברמה הפשוטה ביותר, כדאי לבצע מיחזור משכנתא, כאשר אתם מגלים מסלול חדש של משכנתא, שהוא בוודאות משתלם יותר - יכול להיות שהריבית במסלול שלכם עלתה באופן קיצוני, יכול להיות שפריסת התשלומים לא נוחה, ויכול להיות שפשוט מצאתם מסלול שיצא לכם זול יותר.
אבל חשוב להכניס לכאן מרכיב מיוחד מאד. הבנק, באופן טבעי, לא מתלהב מרעיון המיחזור בלשון המעטה, ולכן הוא מטיל דמי טיפול ואף דמי פיצוי שיכולים להיות גבוהים לעתים. על כן, יש חשיבות לבדיקת כל הפרמטרים של עלות המיחזור משכנתא, על מנת שהתהליך באמת ייטיב עמכם כלכלית.
אז מה כדאי לעשות?
כפי שאתם רואים, מיחזור משכנתא נמצא לא פעם בתחום אפור, ולא ברור האם הוא אכן משתלם או לא.
אז מה הפתרון שכדאי לקחת? אפשר ללכת ליועץ משכנתאות מקצועי, שיבוא ויבדוק את המסלולים השונים, ויודיע לכם מהי האופציה הטובה ביותר במצבכם.
