אם אתם עומדים בפני ההחלטה על קניית דירה, אתם בוודאי שרויים כבר כרגע עמוק בדילמה האם לרכוש דירת יד שנייה (שלישית, רביעית) או לרכוש דירה חדשה מקבלן. לכל אחת מהאפשרויות יש אינספור טיעוני בעד ונגד, אולם, כנראה, שכמו בתחומים אחרים, בסופו של דבר, מה שיכריע את הכף לטובת אפשרות זו או אחרת, תהיינה האפשרויות הכלכליות אשר עומדות לרשותכם. אם אינכם נצר לאחת המשפחות המבוססות, סביר להניח כי אפשרות מימון עצמי מלא איננה שרירה וקיימת עבורכם, אלא שתצטרכו לשקול לקיחת סוג כלשהו של הלוואה, כשמשכנתא נחשבת לסוג ההלוואה הנפוץ ביותר והמועדף על ידי רוכשי דירות רבים.

מהי משכנתא?

לרוב, כאשר משתמשים במושג "משכנתא", הכוונה היא למשכנתא הראשונה, אשר לה זכאים מי שעונים על קריטריונים מסוימים שנקבעו על ידי המדינה, ולא למשכנתא השנייה (הלוואה נוספת על הנכס הקיים, כנגד הרכוש, אשר משמשת לצורך שיפור הנכס או לרכישת נכס נוסף). לתנאי הזכאות על משכנתא עשויים לענות חסרי דירה או בעלי דירה בתנאים ומגבלות מסוימים. השיפורים והשינויים שהכניסה ממשלת ישראל בשנת 2015 בחוק הלוואות לדיור התשנ"ב-1992 הופכת את המשכנתא ראשונה לאפשרות כדאית כחלק מתשלום רכישת דירה מקבלן (למשל, פרויקטים חדשים בבאר שבע, ירושלים, חיפה או תל אביב), או כחלק מתשלום בעת רכישת דירה קיימת מיד שנייה באזורים ותיקים.

דירה מקבלן או דירה יד שנייה?

אולם, למרות האפשרויות לכאן או לכאן שפותחת בפניכם הזכאות לקבלת משכנתא, ישנן נקודות חשובות שיש לזכור בנוגע לכל אחת מהאפשרויות. הנה שתיים כדוגמה:

 

  • שלב הבניה - מחירה של דירה מקבלן ("על הנייר") בטרם החלה הבניה אמנם נמוך באופן משמעותי מאשר יהיה לאחר שתסתיים הבניה (לעיתים, מדובר בהכפלת השווי), כך שלכאורה, משתלם לקחת את המשכנתא כבר בשלב זה. אבל, חלק גדול מהבנקים אינם מעניקים משכנתאות לדירות "על הנייר" ואחרים דורשים לצורך קבלתן היתרי בניה וליווי בנקאי. כך שיתכן שתאלצו לדחות את קבלת המשכנתא למועד מאוחר יותר בפרויקט ובכך אתם עלולים לפספס את מומנטום המחיר הזול יותר.
  • הערכת שמאי - אלמנט אשר קיים בעת לקיחת משכנתא לקניית דירה מיד שנייה ואיננו קיים בעת קניית דירה מקבלן. אלמנט זה עלול לגרום לבעיה מאחר, ולעיתים, הערכת השמאי (המהווה בסיס לגובהה של המשכנתא שתוכלו לקבל) עלולה להיות נמוכה בעד כמה עשרות אלפי שקלים מהמחיר אותו דורשים בעלי הדירה. כמובן שעבור המשכנתא - קובעת הערכת השמאי ולכן עלול להיווצר לכם פער גדול בסכומים העומדים לרשותכם.

 

לסיכום:

שוק המשכנתאות משתנה במהירות בשנים האחרונות, בעיקר בשל מדיניות ממשלת ישראל, המכוונת כיום לאספקת פתרונות דיור זמינים. מידי יום מופיעים תמהילי משכנתאות חדשים והבנקים מתחרים האחד בשני (וגם, לעיתים, מציעים מספר תמהילי משכנתא שונים) בהצעות המפתות, כך שמי שאיננו מקבל ייעוץ מקצועי בתחום עלול למצוא את עצמו מחויב לתמהיל שאיננו מתאים ליכולות ההחזר שלו. כך שאם אתם שוקלים קניית דירה מקבלן במסגרת פרויקטים חדשים בבאר שבע (או בכל אזור אחר בארץ) או רכישת דירה קיימת, מומלץ לכם ללמוד את הנושא לעומק או להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי.